El AFO es la resolución del ayuntamiento que reconoce que una casa construida sin licencia ya no puede ser demolida porque ha pasado el plazo para actuar contra ella, que en Andalucía es de seis años desde que se terminó. No la legaliza, pero permite vivir en ella, conectar la luz y el agua e inscribirla. El ayuntamiento tiene seis meses para resolver y la documentación técnica cuesta en Almería entre 800 y 5.450 €, con una media cercana a 2.100 €.
Qué dice la ley
La Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), regula el AFO en sus artículos 173 y 174. Se aplica a edificaciones irregulares terminadas, en cualquier clase de suelo y para cualquier uso, cuando ya no se pueden adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad porque ha pasado el plazo.
Ese plazo está en el artículo 153: seis años desde la completa terminación de la obra o, si es posterior, desde que aparecen signos externos que permiten conocerla.
Casas que no pueden pedir el AFO
El artículo 153.2 enumera los casos en los que el ayuntamiento puede actuar en cualquier momento, por lo que no hay prescripción ni AFO:
- Obras sobre dominio público o sus servidumbres de protección (cauces, costas, carreteras).
- Suelo rústico con riesgos ciertos de inundación, desprendimientos o similares, mientras existan.
- Suelo rústico en la zona de influencia del litoral.
- Inmuebles inscritos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico de Andalucía.
- Zonas verdes y espacios libres.
- Parcelaciones urbanísticas en suelo rústico, salvo la parcela concreta en la que hay una edificación que ya ha prescrito.
Tampoco procede si la casa no reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, salvo que antes se hagan las obras que ordene el ayuntamiento (artículo 173.4).
Paso a paso
- Viabilidad. Comprobamos el tipo de suelo, la fecha de terminación y si la parcela está en alguno de los casos anteriores.
- Pruebas de antigüedad. Ortofotos históricas, catastro, recibos de suministros o del IBI, escrituras y fotos fechadas.
- Documentación técnica. Planos de lo construido, memoria, fotografías y certificado de seguridad, salubridad y antigüedad.
- Solicitud. Se presenta en el ayuntamiento con las tasas correspondientes.
- Resolución. El ayuntamiento resuelve en un máximo de seis meses, tras los informes sectoriales que procedan. Si no responde, la solicitud se entiende desestimada.
- Después. Con la resolución se pueden contratar suministros e inscribir la edificación en el Registro de la Propiedad.
Qué permite y qué no
| Con el AFO puedes | Con el AFO no puedes |
|---|---|
| Usar la casa para el uso reconocido | Ampliarla |
| Hacer obras de conservación | Considerarla legalizada |
| Contratar luz y agua | Evitar otros procedimientos abiertos (por ejemplo, penales) |
| Inscribirla en el Registro |
Antes de la resolución no se pueden contratar servicios básicos ni hacer obras, salvo las que ordene el ayuntamiento por seguridad o salubridad (artículo 173.3).
Cuánto cuesta en Almería
Los precios publicados para la documentación técnica del AFO en Almería van de 800 a 5.450 €, con una media cercana a 2.100 €. En Poniente Arquitectura partimos de 1.500 € + IVA, y una casa con almacén o piscina suele quedar entre 2.000 y 3.200 €. A eso hay que sumar las tasas municipales, que cambian en cada ayuntamiento, y, si se piden, las obras de seguridad o salubridad.
Preguntas frecuentes
¿El AFO legaliza mi casa?
No. El artículo 174 de la LISTA dice expresamente que la declaración no supone su legalización. Reconoce una situación y permite usarla, conservarla e inscribirla.
¿Cuánto tarda el ayuntamiento?
Un máximo de seis meses. Si no resuelve en ese plazo, el silencio es negativo.
¿Puedo pedir el AFO si mi casa está cerca de la playa?
Si está en suelo rústico de la zona de influencia del litoral, no prescribe y no cabe el AFO. Es lo primero que comprobamos.
Fuente legal: Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (texto consolidado en el BOE). Esta guía es informativa; cada caso necesita revisar la normativa municipal.