Sí se puede, si el plan general admite vivienda en esa calle y planta, los estatutos de la comunidad no lo prohíben y el local puede cumplir las condiciones de una vivienda. Como el cambio aumenta el número de viviendas, en Andalucía necesita licencia con proyecto y no vale la declaración responsable (artículos 137 y 138.1.f de la LISTA). El ayuntamiento tiene tres meses para resolver. El proyecto cuesta desde 1.600 € + IVA, la obra ronda de 400 a 900 €/m² como referencia publicada y el proceso completo suele llevar de 6 a 12 meses.
Lo primero: que el plan general lo permita
El plan general de cada municipio decide en qué calles y en qué plantas puede haber viviendas. Almería, Roquetas de Mar, El Ejido, Vícar o Adra tienen planes distintos, y dentro de cada uno cambia la ordenanza de zona.
Antes de comprar el local o de encargar el proyecto, comprueba esto:
- Uso admitido: que la ordenanza de tu zona admite vivienda en planta baja, o en la planta donde esté el local.
- Número de viviendas: que la parcela no ha agotado la densidad o el número máximo de viviendas que fija el plan.
- Aparcamiento: si el plan pide una plaza de garaje por cada vivienda nueva.
- Vivienda mínima: la superficie y las piezas que exige el propio plan. En El Ejido, por ejemplo, están en los artículos 9.2.4 y 9.2.5 de su normativa.
- Sótanos y semisótanos: los planes regulan aparte las piezas habitables bajo rasante. En El Ejido, en el artículo 3.5.3 de sus ordenanzas.
Si el plan no admite vivienda en ese sitio, ningún proyecto lo arregla. Por eso la viabilidad va antes que todo lo demás.
La comunidad de propietarios: estatutos y elementos comunes
La Ley de Propiedad Horizontal permite que el título constitutivo o los estatutos fijen reglas sobre el uso o destino de los pisos y locales (artículo 5). Pide una copia al administrador y lee qué dicen de tu local.
El Tribunal Supremo exige que esa limitación conste de manera expresa (sentencia de 3 de diciembre de 2014). Que la escritura describa la finca como local no impide por sí solo convertirla en vivienda.
- Obras dentro del local: puedes hacerlas si no afectan a la seguridad del edificio, a su estructura, a su configuración exterior ni a otros propietarios. Debes avisar antes a quien represente a la comunidad (artículo 7.1).
- Fachada, estructura y elementos comunes: abrir o agrandar huecos, o tocar forjados y bajantes, altera elementos comunes. Necesita el acuerdo de la junta, además de la licencia (artículo 10.3.b).
- Estatutos que lo prohíben: modificarlos exige unanimidad (artículo 17.6).
Cambiar un escaparate por ventanas casi siempre toca la fachada. Lleva el alzado a la junta antes de pedir la licencia.
Condiciones que debe cumplir el local para ser vivienda
En Andalucía no existe la cédula de habitabilidad. Las condiciones salen del plan general de tu municipio y del Código Técnico de la Edificación (CTE). La Ley 5/2025, de Vivienda de Andalucía, define la habitabilidad como los requisitos mínimos de calidad de una vivienda (artículo 4.q).
El CTE se aplica a los cambios de uso. Cuando el cambio afecta solo a una parte del edificio, sus exigencias se cumplen en los términos que fija cada documento básico (artículo 2.6 de la Parte I).
| Qué se revisa | Qué suele fallar en un local | Dónde se regula |
|---|---|---|
| Superficie y distribución | Locales pequeños o muy alargados | Plan general (vivienda mínima) |
| Altura libre | Falsos techos, vigas de cuelgue y altillos | Plan general |
| Iluminación y ventilación | Una sola fachada: dormitorios sin ventana a la calle o a un patio | Plan general y CTE DB-HS 3 (calidad del aire interior) |
| Salubridad | Humedad del terreno en planta baja, agua y saneamiento propios | CTE DB-HS 1, HS 4 y HS 5 |
| Seguridad en caso de incendio | Separación con locales, garaje o trasteros contiguos | CTE DB-SI |
| Seguridad de utilización y accesibilidad | Escalón en la entrada y desniveles interiores | CTE DB-SUA |
| Ruido | Separación con el local vecino, la calle o el garaje | CTE DB-HR |
| Ahorro de energía | Fachada de escaparate sin aislamiento e instalaciones nuevas | CTE DB-HE |
Cuando una exigencia del CTE no es viable en un edificio existente, el proyectista puede justificar la solución que más se acerque, bajo su responsabilidad (artículo 2.3). Esa regla es del CTE: lo que pida el plan general hay que cumplirlo.
Qué trámite toca: licencia, no declaración responsable
La LISTA permite hacer con declaración responsable los cambios de uso en edificios de suelo urbano, siempre que no aumenten el número de viviendas y el nuevo uso esté permitido (artículo 138.1.f). Un local que pasa a ser vivienda suma una vivienda al edificio. Queda fuera de ese supuesto y necesita licencia urbanística (artículo 137.1).
Con la obra pasa lo mismo: la declaración responsable solo cubre obras que no incrementan el número de viviendas (artículo 138.1.b).
- Qué se presenta: un proyecto técnico que justifique el plan general y el CTE, junto a la solicitud de licencia (artículo 2.3 de la Parte I del CTE).
- Plazo: el ayuntamiento debe resolver y notificar en tres meses desde que la documentación está completa (artículo 140.2).
- Silencio: pasado el plazo, la ley prevé el silencio positivo salvo los supuestos de la legislación estatal. Nunca se adquieren por silencio facultades contrarias a la normativa urbanística (artículo 140.2).
- Tasa e impuesto: los fija cada ordenanza fiscal. En Roquetas de Mar, la tasa es el 0,25 % del presupuesto de ejecución material, con un mínimo de 55 €, y el ICIO el 3 %.
Hacer la obra o usar el local como vivienda sin licencia es una infracción grave (artículo 161.3 de la LISTA). Tampoco podrás inscribirlo como vivienda en el Registro.
La frontera entre los dos trámites está explicada en la guía de licencia de obra o declaración responsable.
Después de la obra: ocupación, escritura, Registro y Catastro
- Final de obra. La dirección facultativa certifica que la obra está terminada conforme al proyecto y a la licencia.
- Declaración responsable de ocupación. Se presenta en el ayuntamiento con ese certificado (artículo 138.1.d de la LISTA y artículo 293 de su Reglamento). Cumple el papel de la cédula de habitabilidad de otras comunidades.
- Escritura de cambio de uso. El notario pide el acto que autoriza la obra y las autorizaciones que garantizan que la edificación sirve para su uso (artículo 28.1 del texto refundido de la Ley de Suelo).
- Registro de la Propiedad. La finca deja de figurar como local y pasa a describirse como vivienda. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública equipara el cambio de uso a la modificación de una obra nueva inscrita (resolución de 30 de marzo de 2026).
- Catastro. La modificación de uso se declara en dos meses (artículo 16.2 de la Ley del Catastro y artículo 28.2 del Real Decreto 417/2006).
- Suministros y certificado energético. La declaración de ocupación es el papel que suelen pedir las compañías de luz y agua. Si vas a vender o alquilar, necesitas el certificado de eficiencia energética (artículo 3 del Real Decreto 390/2021).
Plazos y costes orientativos
| Fase | Plazo | Coste orientativo |
|---|---|---|
| Viabilidad y proyecto | 1 semana y de 3 a 5 semanas | Desde 1.600 € + IVA con nosotros. Precios publicados en Almería: de 300 a 4.000 €, con una media de 1.040 € |
| Licencia | Hasta 3 meses desde la documentación completa | Tasa e ICIO según la ordenanza fiscal. En Roquetas de Mar, 0,25 % y 3 % del presupuesto de la obra |
| Obra | Según el estado del local | De 400 a 900 €/m², referencia nacional publicada en 2023 |
| Ocupación, escritura, Registro y Catastro | Dos meses para declarar en el Catastro | Notaría y Registro, según arancel |
| Total | De 6 a 12 meses |
Son cifras orientativas. Ejemplo: un local de 60 m² en Roquetas de Mar con un presupuesto de ejecución material de 36.000 € paga 1.080 € de ICIO y 90 € de tasa.
En Poniente Arquitectura hacemos el cambio de uso a vivienda desde 1.600 € + IVA, con presupuesto cerrado por escrito en 24 horas. Si todavía no has comprado el local, el informe de viabilidad antes de comprar cuesta desde 250 € + IVA.
Preguntas frecuentes
¿Puedo convertir un local en vivienda con una declaración responsable?
No. La declaración responsable solo sirve para cambios de uso que no incrementan el número de viviendas (artículo 138.1.f de la LISTA). Un local que pasa a vivienda suma una, así que necesita licencia.
¿Necesito permiso de la comunidad de propietarios?
No hace falta si el título y los estatutos no lo prohíben de forma expresa y la obra no toca elementos comunes. Si abres huecos en la fachada o afectas a la estructura, necesitas el acuerdo de la junta (artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal).
¿Cuánto tarda convertir un local en vivienda?
El proyecto lleva de 3 a 5 semanas y la licencia hasta tres meses desde que la documentación está completa. Con la obra y la escritura, el total suele estar entre 6 y 12 meses.
¿Y si el local ya se usa como vivienda desde hace años?
Si cumple el plan, se regulariza pidiendo la licencia que faltaba. El Registro no inscribe el cambio solo porque el Catastro lo describa como vivienda: la Dirección General exigió control municipal en su resolución de 30 de marzo de 2026.
¿Cuánto cuesta el cambio de uso de local a vivienda en Almería?
El proyecto cuesta desde 1.600 € + IVA con nosotros, y los precios publicados en Almería van de 300 a 4.000 €. A eso se suman la tasa, el ICIO y la obra, que como referencia ronda de 400 a 900 €/m².
Fuentes
- Ley 7/2021 (LISTA), texto consolidado del BOE
- LISTA, artículo 137: actos sujetos a licencia (Iberley)
- LISTA, artículo 138: declaración responsable (Iberley)
- LISTA, artículo 140: plazo y silencio de las licencias (Iberley)
- LISTA, artículo 161: clases de infracciones (Iberley)
- Reglamento de la LISTA, artículo 293: declaración responsable de ocupación (Iberley)
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal, texto consolidado del BOE
- Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2014 sobre cambio de uso de local a vivienda
- Código Técnico de la Edificación, Parte I (Real Decreto 314/2006, BOE)
- Ley 5/2025, de Vivienda de Andalucía (BOE)
- Normativa del Plan General de El Ejido
- Ordenanzas del Plan General de El Ejido
- Texto refundido de la Ley de Suelo, artículo 28 (Iberley)
- Resolución de 30 de marzo de 2026 de la DGSJFP sobre una escritura de cambio de uso de local a vivienda (BOE)
- Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (BOE)
- Real Decreto 417/2006, que desarrolla la Ley del Catastro (BOE)
- Real Decreto 390/2021, certificación energética de edificios (BOE)
- Ordenanza fiscal del ICIO de Roquetas de Mar
- Ordenanza fiscal de la tasa por licencias urbanísticas de Roquetas de Mar
- Certicalia: precio de convertir un local en vivienda en Almería
- El Español: cuánto cuestan los trámites y la reforma de un local para convertirlo en vivienda (cifras de Habitissimo)
- Tinsa: cambio de uso de local a vivienda
Esta guía es informativa; cada caso necesita revisar la normativa municipal.