Sin IVA y como referencia, un lavado de cara cuesta de 170 a 280 €/m², una reforma media de 260 a 470 €/m² y una integral de 500 a 750 €/m². En suelo urbano, basta una declaración responsable si la reforma no cambia la ocupación, la altura, la edificabilidad ni el número de viviendas (artículo 138.1.b de la LISTA). Si los cambia, hace falta licencia (artículo 137). Una memoria técnica cuesta desde 300 € + IVA y un proyecto de reforma, desde 1.400 € + IVA.
Precio por metro cuadrado según el alcance
Lo que más cambia el precio es cuánto tocas. Hay tres escalones, con una referencia para un piso de 90 m²:
| Alcance | Qué incluye | €/m² sin IVA | Piso de 90 m² |
|---|---|---|---|
| Lavado de cara | Pintura, suelo nuevo sobre el anterior y mecanismos eléctricos nuevos | 170 a 280 | 15.300 a 25.200 € |
| Reforma media | Lo anterior, más baño y cocina completos, algunos revestimientos nuevos y paredes alisadas | 260 a 470 | 23.400 a 42.300 € |
| Reforma integral | Tabiques nuevos para cambiar la distribución, fontanería y electricidad nuevas, ventanas, suelos, puertas y climatización | 500 a 750 | 45.000 a 67.500 € |
Son rangos orientativos para comparar presupuestos, no un precio cerrado. Para tu caso, usa la calculadora de reformas.
De dónde salen las cifras:
- Reforma integral: los presupuestos de reforma integral de piso que recoge un portal en Roquetas de Mar van de 544 a 791 €/m², con una media de 664. Otro portal da de 450 a 700 €/m² para toda España, con una media de 550. Un tercero, que indica que sus precios van sin IVA, da de 600 a 900 €/m².
- Lavado de cara: tiene una sola referencia, una reforma parcial de unos 200 €/m² (de 15.000 a 25.000 € en 90 m², con mobiliario).
- Reforma media: no hay cifra publicada. La estimamos sumando al lavado de cara una cocina (de 5.500 a 12.000 €) y un baño (de 2.500 a 5.500 €), repartidos en 90 m².
Los portales no siempre aclaran si sus precios incluyen IVA, así que tómalos como una referencia para comparar. Pide siempre un presupuesto que detalle el IVA aparte.
Qué partidas pesan más en el presupuesto
Este es el reparto de un presupuesto de ejemplo de una reforma de 100 m², publicado en 2026:
| Partida | Importe | Peso |
|---|---|---|
| Albañilería | 8.400 € | 19 % |
| Carpintería interior de madera | 5.500 € | 12 % |
| Revestimientos cerámicos | 5.300 € | 12 % |
| Iluminación y electricidad | 5.100 € | 11 % |
| Pintura y decoración | 4.900 € | 11 % |
| Carpintería exterior metálica | 4.500 € | 10 % |
| Fontanería y calefacción | 4.200 € | 9 % |
| Demoliciones | 3.300 € | 7 % |
| Mobiliario de baño y cocina | 3.200 € | 7 % |
| Trabajos previos | 300 € | 1 % |
| Total | 44.700 € | 100 % |
Albañilería, carpintería interior y exterior y revestimientos cerámicos suman el 53 % del total. El presupuesto de ejemplo indica que incluye IVA, así que fíjate en el peso de cada partida y no en el importe.
La cocina y el baño se presupuestan aparte, porque dependen mucho del equipamiento que elijas. Un portal los sitúa entre 5.500 y 12.000 € la cocina y entre 2.500 y 5.500 € el baño.
Declaración responsable o licencia: qué pide el ayuntamiento
En Andalucía, el trámite depende de lo que cambie la obra. La ley lo reparte así:
- Declaración responsable: obras en edificios existentes de suelo urbano que mantienen la ocupación y la altura y no suben la edificabilidad ni el número de viviendas (artículo 138.1.b). También las obras de escasa entidad que no requieren proyecto (artículo 138.1.a).
- Licencia de obra: el resto de obras (artículo 137.1). Incluye ampliar, subir una planta o dividir una vivienda en dos, porque cambian la ocupación, la altura, la edificabilidad o el número de viviendas. También reformar en suelo rústico, salvo las obras que mejoran la eficiencia energética o integran renovables (artículo 138.1.c).
- Casa con AFO: la ley solo prevé licencias para cambios de uso compatibles y obras de conservación y reforma (artículo 174).
La declaración responsable te permite empezar desde el día de su presentación, con la documentación completa (artículo 138.5). Se acompaña del proyecto técnico o de la memoria descriptiva y gráfica que exija la ley (artículo 138.3).
La licencia la resuelve el ayuntamiento en tres meses desde que la documentación está completa (artículo 140). La ley prevé el silencio positivo, salvo los supuestos de la legislación estatal, y nunca se adquieren por silencio facultades contrarias a la normativa urbanística.
Los casos límite están explicados en la guía de licencia de obra o declaración responsable.
Tasas, ICIO e IVA: lo que se suma a la obra
- ICIO: es el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Se calcula sobre el coste real y efectivo de la obra, sin IVA, sin honorarios de profesionales y sin beneficio empresarial. Cada ayuntamiento fija su tipo, con un máximo del 4 % (artículo 102 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).
- Tasa de la licencia: la fija la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento. Consúltala antes de presupuestar.
- IVA: el 10 % se aplica a obras de renovación y reparación de una vivienda si se cumplen tres condiciones (artículo 91 de la Ley del IVA). El cliente es una persona física que usa la vivienda. La vivienda se terminó hace más de dos años. Los materiales que aporta el constructor no superan el 40 % de la base imponible. Si no se cumplen, el IVA es del 21 %.
Ejemplo con un tipo del 3 %, que es solo un supuesto: una reforma con 60.000 € de coste real paga 1.800 € de ICIO.
Cuándo hace falta arquitecto y cuánto cuestan sus honorarios
La ley exige proyecto cuando la reforma altera la configuración arquitectónica del edificio (artículo 2.2.b de la Ley de Ordenación de la Edificación). Eso incluye las intervenciones totales y las que cambian el uso. También las parciales que varían de forma esencial la composición exterior, la volumetría o el sistema estructural.
Para una reforma más sencilla, la declaración responsable pide una memoria descriptiva y gráfica. Cambiar acabados, cocina o baño sin tocar estructura, fachada ni distribución puede no necesitar técnico. Depende de la ordenanza de tu ayuntamiento.
| Trabajo | Desde | Plazo |
|---|---|---|
| Memoria técnica para declaración responsable | 300 € + IVA | 1 semana |
| Proyecto de reforma | 1.400 € + IVA (lo habitual, de 1.800 a 4.500 €) | 2 a 4 semanas |
| Dirección de obra en reformas | 900 € + IVA | Durante la obra |
Los precios publicados en Almería para un proyecto de reforma de vivienda van de 500 a 8.000 €, con una media de 2.000 €.
En Poniente Arquitectura hacemos el proyecto de reforma con presupuesto cerrado por escrito en 24 horas. Si quieres ver el resultado antes de obra, la imagen 3D cuesta desde 250 € por vista.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta reformar un piso de 90 m² en Almería?
Sin IVA y como referencia, un lavado de cara sale por 15.300 a 25.200 €. Una reforma media sale por 23.400 a 42.300 € y una integral, por 45.000 a 67.500 €. Son rangos orientativos que dependen de las calidades.
¿Necesito licencia para reformar mi piso?
Depende de lo que cambies. Si el piso está en suelo urbano y la obra mantiene la ocupación, la altura, la edificabilidad y el número de viviendas, basta una declaración responsable (artículo 138.1.b de la LISTA). Si no, necesitas licencia.
¿Cuánto tarda el ayuntamiento en dar la licencia de reforma?
Tiene tres meses desde que la documentación está completa (artículo 140 de la LISTA). Con declaración responsable puedes empezar desde que la presentas con la documentación completa.
¿Necesito arquitecto para reformar la cocina y el baño?
Si no tocas la estructura, la fachada ni la distribución, no suele hacer falta proyecto. Según el ayuntamiento, se pide una memoria técnica, desde 300 € + IVA, o basta una declaración responsable.
¿Qué IVA lleva una reforma de vivienda?
Un 10 % en obras de renovación y reparación si eres un particular que usa la vivienda y esta se terminó hace más de dos años. Además, los materiales del constructor no pueden superar el 40 % de la base. En otro caso, un 21 %.
Fuentes
- Ley 7/2021 (LISTA), texto consolidado del BOE
- LISTA, artículo 137: actos sujetos a licencia (Iberley)
- LISTA, artículo 138: declaración responsable (Iberley)
- LISTA, artículo 140: plazo y silencio de las licencias (Iberley)
- LISTA, artículo 174: efectos del AFO (Iberley)
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, texto consolidado del BOE
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 100 y 102: ICIO (fiscal-impuestos.com)
- ICIO: qué partidas se excluyen de la base imponible, artículo 102 (derecholocal.es)
- OCU: IVA reducido del 10 % en reformas de vivienda (artículo 91 de la Ley del IVA)
- Cronoshare: precio de una reforma integral de piso en Roquetas de Mar
- Habitissimo: precio de una reforma integral de piso (actualizado el 16/09/2026)
- Trustlocal: cuánto cuesta reformar una casa (actualizado el 03/09/2026, precios sin IVA)
- Cronoshare: cuánto cuesta reformar una casa, con desglose por partidas (25/03/2026)
- Certicalia: precio de un proyecto de reforma de vivienda en Almería
Esta guía es informativa; cada caso necesita revisar la normativa municipal.