Si la obra cumple el plan urbanístico, se legaliza con licencia y pagas documentación técnica (de 350 a 3.000 € en Almería), tasa e ICIO. En Roquetas de Mar, la tasa es el 0,25 % y el ICIO el 3 % del coste de la obra. Puede haber una multa desde 3.000 €, que se reduce un 75 % si la obra es legalizable. Si no cumple el plan, se terminó hace más de seis años y no está en una zona sin prescripción, el camino es el AFO.
Legalizar o pedir el AFO: qué camino te toca
La Ley 7/2021 (LISTA) da dos salidas a una obra hecha sin licencia. Si cumple la ordenación urbanística, se legaliza pidiendo el título que faltaba, normalmente una licencia (artículo 151). Si no cumple, el ayuntamiento ordena medidas para adecuarla, que pueden llegar a la demolición.
El ayuntamiento tiene seis años desde la completa terminación de la obra para actuar (artículo 153.1). Pasado ese plazo, una obra que no cumple puede pedir la declaración de asimilado a fuera de ordenación (AFO). Permite usarla, pero no la legaliza (artículos 173 y 174).
- Cumple el plan: licencia de legalización. Se puede pedir en todo momento, aunque hayan pasado los seis años (artículo 152.8).
- No cumple y han pasado seis años: AFO. Lo explicamos en la guía del AFO paso a paso.
- No cumple y está en una zona sin prescripción: dominio público, suelo rústico con riesgos ciertos o en la zona de influencia del litoral, entre otras. Ahí no cabe el AFO y el ayuntamiento puede actuar en cualquier momento (artículo 153.2).
Partidas y rangos orientativos
| Partida | Rango orientativo | De qué depende |
|---|---|---|
| Documentación técnica de legalización (planos, memoria, certificado) | 350 a 3.000 € (precios publicados en Almería) | Tamaño de la obra y si hace falta proyecto completo |
| Tasa por licencia urbanística | 0,25 % del presupuesto, mínimo 55 € (Roquetas de Mar) | Ordenanza fiscal de cada ayuntamiento |
| Impuesto de construcciones (ICIO) | 3 % del coste real de la obra (Roquetas de Mar) | Ordenanza fiscal; puede sumar recargos e intereses de demora |
| Multa por infracción grave | 3.000 a 29.999 €; si el valor de la obra es mayor, hasta el 75 % de ese valor | Se reduce un 75 % si la obra es legalizable |
| Obras de adecuación | Variable | Lo que pida el ayuntamiento para que la obra cumpla |
| Documentación del AFO (si no es legalizable) | 988 a 3.789 €, media de 1.739 € (Andalucía, sin tasas) | Superficie, construcciones auxiliares y pruebas de antigüedad |
Son cifras orientativas. Ejemplo: legalizar en Roquetas un porche cerrado valorado en 20.000 € supone 600 € de ICIO. La tasa saldría por 50 €, por debajo del mínimo, así que pagas 55 €.
En Roquetas de Mar, la ordenanza del ICIO añade los recargos y los intereses de demora que correspondan cuando se legalizan obras no autorizadas (artículo 10.2). Cada municipio del Poniente tiene su propia ordenanza.
Multas: cuándo hay y cómo se reducen
Hacer una obra sin la licencia necesaria es una infracción grave, sea o no legalizable (artículo 161.3.a de la LISTA). La multa va de 3.000 a 29.999 €, y puede llegar al 75 % del valor de la obra cuando ese valor es mayor (artículo 162).
El artículo 172 prevé estas reducciones:
- 75 % si la obra se puede legalizar porque cumple la ordenación.
- 20 % si pagas o reconoces tu responsabilidad antes de la resolución y renuncias a recurrir la sanción en vía administrativa.
- 50 % adicional si los dos procedimientos van contra ti, reconoces la responsabilidad y cumples en plazo lo que ordene el ayuntamiento. Fuera de plazo, y antes de que actúe el ayuntamiento, la rebaja es del 25 %.
Las infracciones graves prescriben a los cuatro años (artículo 169). En una obra antigua puede que ya no haya multa, así que conviene revisar las fechas antes de presentar nada.
Plazos
- Documentación técnica: un proyecto de legalización suele llevar de 3 a 6 semanas.
- Licencia: el ayuntamiento tiene tres meses desde que la documentación está completa (artículo 140). En obras de nueva planta, si no contesta, la solicitud se entiende denegada (artículo 11.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
- Si el ayuntamiento te requiere: tienes dos meses para pedir la legalización, y mientras tanto el procedimiento de restablecimiento se suspende (artículo 152.6). Ese procedimiento debe resolverse en un año (artículo 152.2).
- AFO: el ayuntamiento tiene seis meses para resolver. Si no responde, la solicitud se entiende desestimada (artículo 173).
Si la casa se va a usar como vivienda, después falta la declaración responsable de ocupación. Lo contamos en la guía sobre la cédula de habitabilidad en Andalucía.
Cuánto cuesta con nosotros
En Poniente Arquitectura preparamos la documentación para legalizar obras sin licencia desde 1.200 € + IVA, con presupuesto cerrado por escrito en 24 horas. Si la obra no es legalizable y ya ha prescrito, tramitamos la declaración AFO desde 1.500 € + IVA.
Lo primero es revisar el plan urbanístico y las fechas de la obra. De eso depende el camino y casi todo el coste.
Preguntas frecuentes
¿Puedo legalizar una casa que tiene más de seis años?
Sí, si cumple el plan urbanístico. La legalización se puede pedir en todo momento, aunque haya pasado el plazo de seis años (artículo 152.8 de la LISTA). Si no lo cumple, lo que procede es el AFO.
¿Me pueden multar si pido la legalización?
La infracción existe desde que se hizo la obra sin licencia, y es grave. Prescribe a los cuatro años; antes de eso puede haber multa, rebajada un 75 % si la obra es legalizable.
¿Cuánto tarda todo el proceso?
La documentación técnica lleva de 3 a 6 semanas y el ayuntamiento tiene tres meses para resolver la licencia. Si el camino es el AFO, el plazo de resolución es de seis meses.
¿Qué ICIO se paga en una legalización?
El de cualquier licencia, calculado sobre el coste real de la obra: en Roquetas de Mar, el 3 %. Su ordenanza añade recargos e intereses de demora cuando la obra se hizo sin licencia.
Fuentes
- Ley 7/2021 (LISTA), texto consolidado del BOE
- LISTA, artículo 152: procedimiento para restablecer la legalidad (Iberley)
- LISTA, artículo 161: clases de infracciones (Iberley)
- LISTA, artículo 162: multas (Iberley)
- LISTA, artículo 169: prescripción (Iberley)
- LISTA, artículo 172: reducción de sanciones (Iberley)
- Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, artículo 11.4 (BOE)
- Ordenanza fiscal del ICIO de Roquetas de Mar
- Ordenanza fiscal de la tasa por licencias urbanísticas de Roquetas de Mar
- Certicalia: precios para legalizar obras sin licencia en Almería
- Tu Licencia de Apertura: precio del AFO en Andalucía
Esta guía es informativa; cada caso necesita revisar la normativa municipal.