Antes de alquilarla tienes que inscribirla en el Registro de Turismo de Andalucía con una declaración responsable (artículo 9 del Decreto 28/2016). La vivienda debe cumplir la normativa urbanística municipal y tener 14 m² construidos por plaza, con un mínimo de 25 m² y un máximo de 15 plazas. En un edificio con comunidad, desde el 3 de abril de 2025 necesitas la aprobación expresa de tres quintas partes de los propietarios. El registro único estatal del Real Decreto 1312/2024 fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026.
Qué es una vivienda de uso turístico y qué normas mandan en 2026
Es una vivienda equipada para uso inmediato que se ofrece por precio, de forma habitual y con fines turísticos (artículo 3 del Decreto 28/2016). Se presume que hay finalidad turística cuando se anuncia en canales de oferta turística, como agencias o plataformas con reserva.
Puede cederse completa o por habitaciones. En el segundo caso, el titular debe residir en ella y estar empadronado (artículo 5).
No pueden ser vivienda de uso turístico (artículo 1.3):
- Las viviendas protegidas.
- Las de edificios cuyo título o estatutos prohíben de forma expresa el alojamiento turístico.
- Las reconocidas como asimilado a fuera de ordenación (AFO), salvo autorización previa y expresa del ayuntamiento.
Quedan fuera del decreto las viviendas cedidas sin precio, las arrendadas más de dos meses seguidos a la misma persona y las del medio rural, que tienen su propio decreto (artículo 1.2).
| Norma | Qué regula |
|---|---|
| Decreto 28/2016, modificado por el Decreto 31/2024 y los Decretos-ley 7/2024 y 1/2025 | Requisitos de la vivienda e inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía |
| Decreto-ley 1/2025, artículo 6 | Lo que pueden limitar los ayuntamientos desde el urbanismo |
| Ley de Propiedad Horizontal, artículos 7.3 y 17.12 (Ley Orgánica 1/2025) | Aprobación de la comunidad de propietarios |
| Real Decreto 1312/2024 | Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Su registro único fue anulado en 2026 |
| Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 5.e) | Excluye estas cesiones de la ley de alquileres y limita su duración |
Requisitos de la vivienda: superficie, plazas, baños y climatización
| Requisito | Qué exige el Decreto 28/2016 | Artículo |
|---|---|---|
| Urbanismo | Cumplir la normativa urbanística municipal. Donde el ayuntamiento lo haya implantado, tener la licencia o declaración responsable que permite el destino turístico | 6.1.a |
| Superficie | 14 m² construidos por plaza, según la superficie de uso principal que conste en el Catastro. Mínimo de 25 m² o, en su defecto, el que fije el planeamiento | 6.1.b |
| Plazas | Máximo de 15 si se cede completa y de 6 por habitaciones. Hasta 4 por habitación, dos de ellas en camas que no sean literas | 5.4 |
| Baños | Dos si hay más de 5 plazas y tres si hay más de 8 | 6.1.c |
| Ventilación | Dormitorios y salones con ventilación directa al exterior o a patios ventilados, y con oscurecimiento. Cocinas y baños con ventilación directa o forzada | 6.1.d |
| Refrigeración | En habitaciones y salones, con equipos fijos o portátiles, si la vivienda funciona en mayo, junio, julio y agosto | 6.1.e |
| Calefacción | En habitaciones y salones si funciona en diciembre, enero, febrero y marzo. No valen equipos incandescentes ni de combustión | 6.1.f |
| Equipamiento | Muebles y menaje, cocina con dos fuegos, camas de 80 × 190 cm o de 135 × 190 cm, botiquín, detector de humo junto a la cocina y extintor | Anexo |
Ejemplo: un piso con 70 m² construidos en el Catastro admite 5 plazas y le basta un baño. Para declarar 6 plazas necesitas 84 m² y dos baños.
La redacción de 2016 pedía de forma expresa la licencia de ocupación. La actual ya no la nombra y exige cumplir la normativa urbanística municipal. En la práctica, eso se acredita con la licencia de obra y la licencia o declaración responsable de ocupación.
Quien explota la vivienda debe dar un teléfono de atención las 24 horas, limpiar a la entrada y a la salida y tener hojas de quejas y reclamaciones (artículo 6.2). Las viviendas inscritas antes de 2024 tuvieron un año para adaptarse a la climatización y al anexo, y ese plazo ya ha pasado.
Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía
- Antes de empezar. Presentas una declaración responsable electrónica ante la Consejería de Turismo. Desde ese momento puedes anunciarla como vivienda de uso turístico (artículo 9.1).
- Qué declaras. La vivienda y su referencia catastral, la capacidad, quién la explota y con qué título, que no es vivienda protegida, que es compatible con el planeamiento, que los estatutos no la prohíben y en qué periodos funcionará.
- Aviso al ayuntamiento. La Consejería comunica la inscripción a tu ayuntamiento. Si la vivienda no es acorde con su normativa urbanística, el ayuntamiento lo comunica y la inscripción se cancela (artículo 9.3).
- Cancelación. También se cancela por datos inexactos o falsos de carácter esencial, o si faltan licencias o declaraciones responsables exigibles, en especial las urbanísticas (artículo 9.2).
La inscripción se practica con la sola presentación de la declaración (artículo 38 de la Ley 13/2011, del Turismo de Andalucía). El riesgo queda en quien firma: si después falta un papel, pierdes la inscripción.
Alquilar sin haberla presentado es actividad clandestina, tipificada como infracción grave (artículo 11 del decreto y artículo 71.1 de la Ley 13/2011).
El ayuntamiento: lo que puede limitar
Los ayuntamientos, por razón imperiosa de interés general, pueden limitar el número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, periodo, área o zona (artículo 2.2 del Decreto 28/2016). Los criterios deben ser claros, objetivos y publicados antes de aplicarse.
El Decreto-ley 1/2025, en vigor desde el 4 de marzo de 2025, añade tres herramientas urbanísticas (artículo 6):
- En los municipios que lo declaren y justifiquen, el uso residencial de una parcela no permite por sí solo el alojamiento turístico. El plan debe prever esa compatibilidad y tú debes obtener licencia o presentar declaración responsable.
- El ayuntamiento puede fijar esa previsión por edificios, áreas, zonas o sectores.
- Mientras tramita el cambio de plan, puede suspender las licencias y declaraciones responsables de viviendas turísticas, en todo el municipio o por zonas. Si lo acuerda antes de la aprobación inicial, la suspensión dura tres años como máximo.
En la costa de Almería, de Roquetas de Mar, Aguadulce y Almerimar a Mojácar y Vera, cada ayuntamiento decide si usa estas herramientas y en qué zonas. Antes de comprar para alquilar, pregunta en urbanismo o pide un informe urbanístico de la vivienda.
Comunidad de propietarios y registro estatal: los cambios de 2025 y 2026
La Ley Orgánica 1/2025 cambió la Ley de Propiedad Horizontal con efectos desde el 3 de abril de 2025:
- Quien quiera destinar su vivienda a uso turístico debe obtener antes la aprobación expresa de la comunidad (artículo 7.3).
- El acuerdo que aprueba, limita, condiciona o prohíbe la actividad necesita tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas (artículo 17.12).
- Con esa misma mayoría, la comunidad puede subir hasta un 20 % la participación de esa vivienda en los gastos comunes.
- Los acuerdos no tienen efectos retroactivos. Quien ya ejercía la actividad antes de esa fecha, acogido a la normativa turística, puede seguir (disposición adicional segunda).
Si alquilas sin esa aprobación, el presidente puede requerirte que ceses y acudir al juzgado. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública aplicó la regla a una licencia turística obtenida después del 3 de abril de 2025 (resolución de 8 de octubre de 2025).
El Real Decreto 1312/2024 creó un registro único estatal. Desde el 1 de julio de 2025 hacía falta un número asignado por el Registro de la Propiedad para anunciarse en plataformas.
El Tribunal Supremo anuló ese procedimiento en sentencias de 19 y 21 de mayo de 2026, porque el Estado no tenía competencia para crearlo. Sigue en pie la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, por la que las plataformas envían sus datos (artículo 7). Hoy el registro obligatorio es el autonómico.
El Real Decreto-ley 26/2026, en vigor desde el 1 de octubre de 2026, limita estas cesiones turísticas a 31 días como máximo (artículo 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos). También cambia el IVA de las estancias cortas desde el 1 de diciembre de 2026, así que consúltalo con tu asesor fiscal. A 2 de octubre de 2026 estaba pendiente de convalidación en el Congreso: confirma que sigue vigente.
Dónde entra el arquitecto
La inscripción turística es una declaración tuya. Lo que la sostiene son los papeles urbanísticos de la vivienda, y ahí es donde suele faltar algo.
- Licencia o declaración responsable de ocupación. Acredita que la vivienda es legal y apta para su uso. Si no la tienes y la vivienda es conforme con el plan, se presenta con un certificado descriptivo y gráfico de un técnico (artículo 138.1.e de la LISTA y artículo 293 de su Reglamento).
- Superficie y Catastro. Las plazas se calculan con la superficie construida que figura en el Catastro. Si no coincide con la realidad, hay que medir, dibujar los planos y corregirla.
- Legalización previa. Una ampliación o un cerramiento sin licencia pueden costarte la inscripción. Si cumplen el plan, se legalizan. Si no lo cumplen y han pasado seis años, queda el AFO, que por sí solo no permite el uso turístico.
- Destino turístico. Donde el ayuntamiento exija licencia o declaración responsable para el uso turístico, hará falta la documentación técnica que pida su ordenanza.
- Certificado energético. El Real Decreto 390/2021 lo exige al alquilar a un nuevo arrendatario (artículo 3) y obliga a incluir la etiqueta en toda oferta de arrendamiento (artículo 15). Vale diez años, o cinco si la calificación es G.
- Planos. El estado actual de la vivienda y, si la comunidad tiene plano de evacuación, el que debe colocarse en la puerta (artículo 6.2.d del decreto).
En Poniente Arquitectura tramitamos la licencia o declaración responsable de ocupación desde 450 € + IVA, en una o dos semanas. El certificado energético cuesta desde 65 € + IVA.
Si no sabes qué papeles tiene tu vivienda, empieza por la guía sobre la cédula de habitabilidad en Andalucía.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta licencia de ocupación para una vivienda turística en Andalucía?
El decreto ya no la nombra, como hacía en 2016, pero exige cumplir la normativa urbanística municipal. Si la vivienda no es acorde con ella, el ayuntamiento lo comunica y la inscripción se cancela (artículo 9.3).
¿Necesito permiso de la comunidad de vecinos?
Sí, si empiezas después del 3 de abril de 2025: aprobación expresa de tres quintas partes de propietarios y cuotas (artículos 7.3 y 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal). Quien ya ejercía antes conforme a la normativa turística puede seguir.
¿Cuántas plazas puedo declarar?
Una por cada 14 m² construidos según el Catastro, con un máximo de 15 en vivienda completa y de 4 por habitación. A partir de 6 plazas necesitas dos baños, y a partir de 9, tres.
¿Sigue siendo obligatorio el número de registro estatal para anunciarse?
El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el registro único del Real Decreto 1312/2024. Se mantienen la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía y la Ventanilla Única Digital, a la que envían sus datos las plataformas.
¿Puedo alquilar como turística una casa con AFO?
No, salvo autorización previa y expresa del ayuntamiento para el cambio de actividad (artículo 1.3.d del Decreto 28/2016).
Fuentes
- Decreto 28/2016, de las viviendas de uso turístico, texto consolidado de la Junta de Andalucía
- Junta de Andalucía: viviendas de uso turístico y trámites del Registro de Turismo
- Decreto 31/2024, que modifica el Decreto 28/2016 (BOJA n.º 24, de 2 de febrero de 2024)
- Decreto 28/2016, redacción original (BOJA n.º 28, de 11 de febrero de 2016)
- Decreto 28/2016, artículo 1 vigente: exclusiones y prohibiciones (Iberley)
- Decreto 28/2016, artículo 2 vigente: límites municipales (Iberley)
- Decreto 28/2016, artículo 6 vigente: requisitos (Iberley)
- Decreto 28/2016, artículo 9 vigente: inscripción y cancelación (Iberley)
- FIDAS: novedades normativas en materia de alojamientos turísticos (Decreto 31/2024)
- Decreto-ley 1/2025, de medidas urgentes en materia de vivienda, texto consolidado del BOE
- Ley 13/2011, del Turismo de Andalucía, texto consolidado del BOE
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal, texto consolidado del BOE
- Resolución de 8 de octubre de 2025 de la DGSJFP sobre vivienda turística y aprobación de la comunidad (BOE)
- Real Decreto 1312/2024, Registro Único y Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, texto consolidado del BOE
- Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026 sobre el Real Decreto 1312/2024 (BOE de 8 de junio de 2026)
- Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2026 sobre el Real Decreto 1312/2024 (BOE de 26 de junio de 2026)
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado del BOE
- Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE de 30 de septiembre de 2026)
- Ley 7/2021 (LISTA), texto consolidado del BOE
- LISTA, artículo 138: declaración responsable (Iberley)
- Reglamento de la LISTA, artículo 293: declaración responsable de ocupación (Iberley)
- Real Decreto 390/2021, certificación energética de edificios (BOE)
Esta guía es informativa; cada caso necesita revisar la normativa municipal.